2023年6月5日下午，河仁慈善论坛第92期在南京大学社会学院401合美堂举行。南京地铁小镇开发建设集团有限公司董事长、南京大学社会学院兼职教授袁校柠受邀做了题为“供给侧结构性改革视野下的片区建设思考”的讲座。讲座由南京大学河仁社会慈善学院院长陈友华教授主持。
袁校柠教授在讲座中提出：首先，要认真贯彻新发展理念，在片区建设中要严格落实党在经济领域的理论、策略、方法，要扎实推进高质量发展，做到高端、智慧、低碳。袁校柠教授在讲座中着重介绍了片区建设供给侧结构性改革相关内容，他认为：片区建设供给侧结构性改革的核心是创新，动力是“三大发动机”，即：制度变革、结构优化、要素升级。目前，土地一级整理工作主要是：补短板，补思想认识的短板；去杠杆、降成本，做好土地整理的结构优化；去产能、去库存，做好土地规划过程中的要素升级。在片区土地整理中，进化、创新是灵魂，要考虑的是怎样服务于社会保障体系完善；要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。制度变革方面：要处理好政府与市场及社会的关系；不能将财政赤字和政府债化减的需求与土地出让金多少挂钩；要研究保障性租赁房的扶持政策，保证租购各自的需求。在结构优化方面，要处理好主城与新城的关系；新兴产业片区的人口特征与土地供应性质相一致；土地开发形成一二级联动，获取更多自有资金。在要素升级方面，要处理好土地整理中交通、教卫、文体、产城融合、蓝绿空间比例等一系列问题，将人民满意贯彻在规划和整理的全过程。
袁校柠教授重点介绍了两个方面的专题：
（一）探索政府负债严控下的开发模式转型。其背景是：十八大以前，地方政府在举债投资的道路上一路狂奔，土地出让收入是化解政府财政收入不足的主要途径。产生上述问题的原因是：“土地财政”逻辑通俗易懂、简单粗暴，各地政府上行下效；快速推动各地新城林立、基础设施大幅升级；房地产价格快速上涨，地方政府的债务率大幅攀升。未来改革的目标与方向是：发展模式转型升级，重新构筑地方政府投资的基本逻辑；将土地从投资收益转化为资源配置公益性项目，列入社会保障体系范畴；抓住产业转型与升级的机遇，保障南京地铁未来若干年发展；将土地开发一次性收益获取向土地长期经营资金获得转变。
（二）实现以人民为核心的需求发现。通过分析第七次人口普查数据发现，目前南京市户籍平均每个家庭户人口为2.48人，较“六普”减少0.29人；南京市户均家庭常住人口为2.84人，十年间增长了0.16人。根据定量分析，未婚年轻人小户型购房需求和中年家庭居住改善需求同向增长，住房需求结构性分化将持续，整体住房发展开始从“住有所居”迈向“住有宜居”。从供给侧方面看，原有土地上市目标是保投资、保政府财政；投资加大，需提升土地价格。从需求侧方面看，中低收入阶层、新市民、用工人数较多的企业，都市生活和成长的成本压力巨大；都市圈建设因人口流动性不足而进展缓慢。
袁校柠教授介绍了未来土地价值重组与价值再造的方向。袁校柠教授详细解释了土地开发中的XOD模式等片区开发模式的转型，包括TOD（交通导向）、AOD（机场导向）、EOD(教育设施导向）、COD（文化设施导向）、HOD（综合医疗设施导向）、SOD（体育运动设施导向）、POD（生态设施导向）等，通过对城市基础设施和城市土地进行一体化开发利用，形成土地收益和城市基础设施投资之间自平衡关系（公益性基础设施项目区域和商住产综合开发区域）。
袁校柠教授在讲座中讲解了租购并举政策方向与幸福感分析。他认为，未来租购并举政策的目标与方向是：住房制度改革要兼顾保民生和提品质双重目标；未来五年“租购并举”的住房制度建设有望全面提速；住房的金融属性、资产属性全面弱化，民生属性将全面凸显。目前租购并举还存在待改进的方面，主要是:“购”重、“租”轻的局面依然存在;房价上涨预期及其实现，不利于培育长租;租赁经营相比商品房开发销售的盈利性较低;租赁在土地及房屋来源、融资来源上的缺陷;各地对租赁的供给及管理上还不够重视，政策执行效果还待提高;租赁权益，特别是在子女教育、社区认同感等方面，与买房相比差距较大;长租公寓在资本运作上的乱象等。
袁校柠教授的演讲内容丰富，切合实际，激发起在场师生的浓厚兴趣，袁校柠对于师生们提出的未来房地产市场发展、地铁小镇未来发展定位等方面的问题进行了详尽的解答，在热烈讨论后，讲座圆满结束。
